O cenário dos distratos imobiliários, caracterizado pelo rompimento de contratos de aquisição de imóveis, seja de forma unilateral ou consensual, ganhou novos contornos com a promulgação da Lei 13.786/2018, que regulamenta essa prática. Antes da entrada em vigor dessa legislação, em dezembro de 2018, as disposições eram delineadas apenas nos contratos, o que muitas vezes gerava discordâncias e atrasos na resolução de litígios.
O distrato imobiliário ocorre quando um contrato de aquisição de imóvel é rescindido antes da quitação total, resultando na necessidade de compensação entre as partes envolvidas. Inicialmente previsto nos contratos, o distrato é acionado em casos de descumprimento de obrigações, seja pelo comprador inadimplente ou pela construtora, em situações como atraso na entrega do imóvel.
Até 2018, a ausência de uma orientação legal específica sobre os distratos imobiliários levava à decisão de questões como valor a ser devolvido, multas e retenção, caso a caso. A falta de uma norma regulamentadora direta contribuía para discordâncias sobre direitos e obrigações entre as partes após a rescisão do contrato, prejudicando tanto as construtoras quanto os compradores.
Em 28 de dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018, que regulamenta os distratos imobiliários, foi promulgada após anos de tramitação no Congresso Nacional. Esta legislação surgiu como resposta à necessidade de padronização e clareza nas condições gerais dos distratos, estabelecendo diretrizes específicas para diversos cenários.
Principais Pontos da Lei dos Distratos Imobiliários:
Multa para Desistência na Planta:
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- Imóveis na planta, no regime de afetação: multa de 50% do valor já pago.
- Imóveis na planta, parte do patrimônio da incorporadora: multa de 25% do valor já pago.
Retenção de Custos Após Entrega do Imóvel:
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- Após a entrega, são retidos valores referentes à corretagem, impostos, taxas de condomínio e aluguel.
Prazo Máximo para Atraso na Obra:
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- Estabelece prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, prorrogável por mais 180 dias em comum acordo.
- Após o prazo, multa e direito de rescisão com ressarcimento total ou indenização de 1% por mês atrasado.
Transferência do Contrato:
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- Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.
Conclusão:
A Lei dos Distratos Imobiliários trouxe clareza e segurança jurídica às relações contratuais, estabelecendo parâmetros para situações específicas.
Sua promulgação representou um avanço significativo na resolução de conflitos e na proteção dos interesses tanto das construtoras quanto dos compradores, equilibrando as responsabilidades de ambas as partes envolvidas nos contratos de aquisição de imóveis.
Marcio Alexandre Galles
- Advogado OAB/SC 6.6866
- Formado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau, SC.
- Pós-Graduando em Advocacia Contratual e Responsabilidade Civil na Escola Brasileira de Direito (EBRADI).
- Pós-Graduando em Conciliação e Mediação na Faculdade Centro de Mediadores (FCM).
